Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Investice

Vyplatí se aktuálně investovat do nemovitostí? Otázka, kterou si nyní klade mnoho investorů, stejně tak by odpověď na tento dotaz znal rád kdokoliv, kdo disponuje adekvátní hotovostí k nákupu nemovité věci, či prostě člověk, který už má svoje bydlení vyřešeno a může si tak vzít hypotéční úvěr na nákup další nemovitosti. Jednoznačná odpověď však neexistuje. V následujících řádcích se pokusím vysvětlit, proč tomu tak je.

Když vyhotovuji analýzu pro investici do nemovité věci, ať už pro sebe nebo investory, s kterými spolupracuji, vždy stanovím tři základní varianty její návratnosti: Pesimistickou, realistickou a optimistickou. Která z nich je nejvíce pravděpodobná vyjádřím procentuálně. Toto určení ovlivňuje mnoho faktorů. Všeobecně vzato by se roční zisk například v Praze nebo Brně měl pohybovat mezi 3% až 4% kupní ceny nemovitosti. Pro přesnější určení částky, kterou po investici do nemovitosti za daný rok opravdu získáte, je třeba zodpovědět mnoho specifických dotazů. Jaká je aktuálně poptávka po pronájmech v dané oblasti? Vyplatí se zde investovat do bytových jednotek, komerčních prostor nebo snad do průmyslového areálu? Po jaké dispozici bytové jednotky je největší poptávka? Jaká dispozice je nejvýhodnější v poměru kupní cena/pronájem předmětné nemovitosti? Dle jakých kritérií nastavit správnou cenu měsíčního nájemného, abyste neprodělávali? A mnoho dalších. Po vyhodnocení těchto faktorů je třeba nastavit již zmíněné tři základní varianty. Co tyto varianty přímo ovlivňuje? Pozitivní variantou je stav, kdy se nám podaří zajistit nájemníka s perfektní platební morálkou po celý rok, bez jakýchkoliv dalších komplikací. Pokud tomu tak ale nebude, vzniká zde riziko, že budeme muset shánět dalšího nájemníka. Tudíž nemovitost může být jeden nebo více měsíců prázdná a následkem toho nebude produkovat žádný momentální zisk. Další ztráty na celkovém ročním zisku můžou způsobit opravy, které bude nutné v průběhu daného období vykonat. Pokud se tyto události sejdou, můžeme se dostat právě až do pesimistické varianty a tedy pod 3% ročního zisku z Vaší investice.

Celou situaci aktuálně dělá ještě o něco složitější fakt, že se nacházíme v dosti "neprůhledném" období. Ceny nemovitostí v posledních letech enormně vzrostly především historicky nejnižšímu úroku ČNB, který poskytla komerčních subjektům a taktéž poptávce, která dost znatelně převyšuje nabídku. Růst má nadále pokračovat. Ale jak dlouho? Už nyní se názory různí v odhadech na dobu, kdy ceny nemovitostí začnou naopak klesat. Může to být za dva, za tři, ale také za pět let. Faktorů, které tuto skutečnost ovlivní, je mnoho. Všeobecně by se tedy dalo říct: Pokud disponujete hotovostí, počkejte si, než ceny nemovitých věcí opět klesnou. Pokud chcete čerpat hypotéční úvěr, neváhejte a investujte. Úrokové sazby jsou stále velice výhodné i přes vysoké ceny nemovitostí a je velice pravděpodobné, že budou stoupat. Nicméně ani toto nelze brát jako dogma. Stále se na trhu s nemovitostmi dají najít tak zajímavé investiční příležitosti, že i v případě, kdy investor disponuje hotovostí a nemůže čerpat hypotéční úvěr, doporučím tuto příležitost využít. Naopak u investic, kde je nákup nemovitosti financován hypotéčním úvěrem, je třeba vycházet z faktu, který jsem již zmínil. A to, že úroky u hypoték půjdou pravděpodobně opět nahoru a nelze s jistotou předvídat, jestli úměrně k tomu i cena nájemného nemovitostí. Můžeme se tedy dostat do situace, kdy se nám po uplynutí fixace, zvedne měsíční splátka hypotéčního úvěru, ale adekvátně zvýšit měsíční nájemné Vaší nemovitosti, již nebude možné. Což může znamenat komplikace pro Váš rozpočet. I tuto skutečnost je třeba zohlednit a správně vyhodnotit.

Myslím si, že se shodneme na tom, že investice do nemovité věci, není nic jednoduchého. Není zde prostor pro chyby, které Vás mohou stát nemalé množství peněz. Pokud byste tedy chtěli s investicí do nemovitosti nebo s čímkoliv ve vztahu k nemovitostem pomoct, neváhejte se na mě obrátit. Jakoukoliv radu i analýzu Vám poskytnu zdarma. Formou této pomoci neprofituji, ale buduji silné, férové a zpravidla dlouhodobé obchodní vztahy.

Adam Sucháček, výhradní jednatel společnosti Nemovitosti a realitní trh s.r.o. 

Upřesnit

Cena a plocha

m2
m2

Kraj a lokalita

Vlastnictví

Konstrukce

Typ budovy

Vybavení

Charakteristika

IS sítě

Umístění v obci

Upřesnit

Vyhledat fulltextově

Cena a plocha

m2
m2

Kraj a lokalita

Vlastnictví

Konstrukce

Typ budovy

Vybavení

Charakteristika

IS sítě

Umístění v obci